專家分析3原因 點解業主唔減租？ 彭麗芳

通識導賞：專家分析3原因 點解業主唔減租？彭麗芳   01/03/2020

    受新型冠狀病毒疫情影響，港人減少外出消費，訪港旅客數量下跌，重挫零售業。

    面對租戶叫苦連天，不少大型發展商旗下商場都宣布減租。

    不過，長實和領展卻依舊無情講，表明拒絕減租。

    好多人都表示不解，難道真的因為孤寒？

    我們請教專家分析出業主不願減租的三個原因，不過浸大財務及決策學系副教授麥萃才亦坦言：「會不會是有個別發展商，特別孤寒，特別一毛不拔，唔肯減呢？我唔排除囉。」

原因1：長實領展做街坊生意 疫情影響較細

    財經評論員曾淵滄說，大發展商不減租的道理好簡單，大發展商和普通業主減租與否的關鍵考慮，在於出租商舖受到疫情多大影響。「發展商例如新地（沙田新城市廣場）、新世界（尖沙嘴K11）、希慎（銅鑼灣希慎廣場）、九置（尖沙嘴海港城），它們的商店是在旅遊區的大商場，無可能不減租，因為現在打擊最大是旅遊業。但領展一啲都不願意減租，長實又不願意減租，是因為領展的店舖全部都是在公共屋邨，長實商場是在私人屋苑，這些商場受疫情影響細好多。」

    李嘉誠基金會去年曾經因應反修例風暴，向中小企派發10億元應急錢，被讚揚是雪中送炭。但今次長實卻拒絕減租，租戶和網民大感失望。有報道引述長實租務部回覆稱，理解租戶處境，但認為困境屬暫時性，長實會採取建設性措施應對市場變化，如增強物業衛生措施及市場推廣活動，而非減租，同時租戶應繼續遵守租賃合約條款。

    曾淵滄謂：「誠哥分得好清（楚），做生意不是做慈善。如果誠哥商場是海港城無可能不減租的，但他的商場是在自己發展項目的住宅區，受到疫情打擊不大，開超市、士多又怎會受到打擊？生活用品個個都要買。」

港鐵減租 因政府要「做榜樣」

    據他觀察，近日地區性大型商場（服務區內市民為主，而非以高端消費客戶及遊客為目標客群）、港鐵商場和屋村商場仍然有好多人流，他不諱言連港鐵都宣布減租「真的是純粹講人情味」，而非出於做生意的理性考量，「港鐵商場受到疫情打擊是好細的坦白講，人流是少了小小，但現在除了公務員不用到辦公室上班，和學生不用回學校上學之外，其他人都差不多全部照常上班。只是因為港鐵業主是特區政府，而政府要帶頭做些事，其他發展商純粹是生意人。」

    至於本地商場大業主領展亦說，由於旗下商場商戶業務相對穩定，拒絕減租；但就推出8000萬元「中小商戶同舟計劃」，是不是有做好過無？曾淵滄冷嘲：「8000萬元算得上什麼？對比領展的租金收入，只是九牛一毛。」截至去年3月底的全年業績，領展的零售物業租金收入為66.6億元。

原因2：「房託」商場 減租難向股東交代

    麥萃才提醒有一個原因好多人都會忽略，就是如果這個商場是屬於房地產投資信託基金（REITs，下稱房託）資產的一部分，業主根本無可能減租。房託主要靠持有物業的租金收入派息。根據《房地產基金守則》，基金管理人必須將除稅後的九成淨收入，分派予基金單位持有人。

    領展作為房託，旗下逾百個商場都屬於房託資產；而長實不少商場如置富第一城、馬鞍山廣場等16個商場都屬於長實旗下「置富產業信託基金」的資產。「如果假設發展商本身已經將商場放在房託，要根據上市條例規章將收益九成分派。如果你減租，會令你的收益大幅度降低，影響就是因為你派息少了好多，令明年房託價格跌好多，你向股東交代不到。」麥萃才說。

    反觀，如果商場不屬於房託，只是屬於整個發展商的物業組合的一部分，就相對容易向股東交代：「一個發展商的整體portfolio的盈利，盈利之中又有收租物業又有售樓收益，就算收益下跌都好正常，不需要告訴你因為我減租所以影響收益，只需要告訴你，整體集團收益因為經濟關係下跌。」

    觀乎本地大型商場目前的減租措施，房託下的商場幾乎都未有減租，明顯採取較審慎的態度，包括旺角朗豪坊業主冠君產業信託在早前公布業績時稱，估計零售市道受挫導致租金收益總額及每基金單位分派下跌， 集團正考慮向租戶提供進一步減租。而豐樹北亞商業信託旗下的九龍塘又一城亦暫未見有就疫情影響宣布減租。「大集團不代表不了解租戶情况，而是自己都有難度。」

原因3：小業主怕被銀行Call loan？

    本地商戶其實早在去年反修例風暴就開始提出減租要求，不止針對大型發展商商場，亦包括個別業主。不過，資深地產投資者、紀惠集團行政總裁湯文亮去年9月撰文時，直斥零售業要求業主減租，會對樓市有結構性影響，因此減租不是不可為之，而是不能為之。

    文中提出，如果業主現在減租，若租客之後不能交回原有租金，甚至結業，銀行有權認為租金收入不能支持樓宇供款，而向業主追收差額（俗稱Call loan）。

    不過麥萃才就認為，銀行不會在現在這個時勢追回貸款，「如果逼到你default（違約），店舖成為銀主盤的話，銀行賣唔出仲慘。只要你繼續供到款，我（銀行）就唔理你，起碼等疫情完了才會Call loan」。

    而且，麥萃才提到，只有實力較差的小業主才需要擔心被追回貸款，而他認為香港店舖價格貴，普通市區地舖動輒數千萬元，因此香港中小型商舖業主好多都是以基金持有店舖，而非獨資，而有「炒舖」能力的人更是有着不錯的實力，而非一般小型投資者。

    綜合各大型發展商旗下商場目前的減租措施（見表），我們簡單分為三類，包括拒絕減租、無講明減租幅度和表明減租幅度的地產商。至於慷慨與否，人人定義不同，例如恒基地產減租只適用於零售、飲食、教育租戶，新鴻基地產亦表示減租「按個別情况」；中環IFC至今仍未收到風聲會否減租；新世界目前有K11、D Park表明會減租。

慷慨共渡時艱？ 魔鬼在細節

    曾淵滄和麥萃才都認為說到底，減租對於大部分業主來說弊多於利，因此不減租是正常，減租只是人情。

    「講真，你估新城市廣場有舖空了出來，你估有無人租，使唔使減租？如果你間舖本身好偏遠的，你唔減租，租戶走埋，不知道幾時有承接，你又減不減租？」麥萃才認為，業主減租還需要冒險，一間減租，旁邊的租戶都要求一齊減租，「如果你要求減租，我不減，而你決定走，我都是損失一個租戶，可能要付出找新租戶的成本，而下個租值沒那麼高，但其他隔離店全部都要求減租，個業主咪仲傷」。

    「你看看其他大商場，話和你共渡時艱那些商場，其實都是指定行業，例如餐飲或個別零售，你合乎資格就和你傾。或者是指定某幾間商場。業主就算減租都是好selective（揀擇）和private（高私隱）般減租，要求你簽了保密協議才會減租，大發展商大業主不是傻的。」