7900萬購牛潭尾漢廬 業界：發展阻力大
方楚茵(明報記者) 20/05/2019
主要從事銷售兒童護理產品、前稱青蛙王子的民企中國兒童護理（1259），近年有多宗奇怪交易，其中2017年以近1.6億元估值，收購包括漢廬等歷史建築的元朗牛潭尾地皮五成權益，本報翻查資料，發現相關地皮過去10年多次易手，估值更曾由逾10億元急跌至800萬元，價錢猶如「海鮮價」，相差近125倍。
中國兒童護理截稿前未覆
中國兒童護理收購元朗地皮後，過去兩年一直在年報中稱，有意清拆地皮上建築物並向政府申請重新發展，聲言相信「取得政府有關批准並無法律障礙」。不過，牛潭尾地皮上建有包括漢廬等分屬二級及三級的歷史建築，至今一直未見公布新進展。
民企買歷史建築地估值離奇。翻查資料，該批地皮過去10年多次易手，最早在公開資料出現是2009年由新煮意（8179）控股股東黃泰昌，以1.2億元將多幅元朗牛潭尾地皮售予股壇活躍人士江龍章旗下赤兔資本；同年11月，赤兔資本以10.85億元轉售給當時仍稱為香港生命的GEM上市公司譽滿國際（8212），估值急升9倍。
譽滿收購地皮後發展成私營骨灰龕「明月山」，惟遭城規反對及勒令停止經營，最終譽滿在2013年再將整個項目，以僅800萬元售予商人陳啟閣。其後地皮歷經5年後「拆骨」，當中10幅涉及漢廬、庭園等歷史建築的新圍村地皮，在2017年獲中國兒童護理以7900萬元收購五成權益，相當於整個項目估值約1.58億元。
值得留意的是，中國兒童護理收購地皮權益交易前後，出現多名關鍵人物。譽滿在2013年2月宣布出售牛潭尾地皮後，原來為地皮提供按揭、由黃泰昌創辦的匯豪按揭（Royal Mortgage Limited）入稟向譽滿追討欠款，直至2014年匯豪成功取得譽滿當時抵押的牛潭尾地皮擁有權，將包括漢廬部分地皮轉讓予商人林志文。
作為匯豪按揭創辦人的黃泰昌在2014年8月辭任董事後，由商人馬志明接手，馬在2017年1月獲中國兒童護理委任為執董，似乎是交易契機。不足兩個月後，中國兒童護理收購牛潭尾地皮50%權益。馬志明、黃泰昌及匯豪都有不少聯繫（見圖）。
普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典回應查詢時表示，目前資料難直接估算地皮價值，但按公開資料，地皮在《牛潭尾分區計劃大綱圖》被劃作「鄉村式發展（V Zone）」地帶，只可用作丁屋、村屋發展，發展上或涉及丁權的複雜操作。
張聖典指若要改劃作住宅用途或增加發展密度，涉及多重挑戰，包括農地改劃需通過城規會、古蹟辦、區議會等20個部門，亦涉及補地價，而且地皮涉及歷史建築，任何改建都需向古蹟辦申請，阻力不少。
參考鄰近農地或只值670萬
此外，參閱市場資料，目前鄰近農地每平方呎售價約500元，折算地皮價值約670萬元，即使未來獲批較高容積率，發展難度與獲利空間之間或存在巨大差距。
近年收購多無關本業 公司手頭現金銳減
中國兒童護理（1259）以往在內地經營自有品牌設計及提供兒童個人護理產品，近年卻收購不少與本業無關的項目，包括以1.04億元收購本港育兒網上平台「MyBB.com」51%權益，平台僅於本港紅磡經營一間零售店，以及斥資合共5000萬元收購經營凍肉業務的力裕國際全數股權。
近年中國兒童護理發展相當多元化，除了收購地皮欲進軍香港地產，亦有投資金融放貸業務、天然資源貿易等。其中集團先後在去年11月以800萬元及在今年3月再以4200萬元收購凍肉公司力裕，以去年11月首次投資時的估值計算，集團在其後增購力裕八成股權，估值在不足半年內已升值逾三成。
斥資5000萬購凍肉公司
然而按中國兒童護理兩份交易公告中，力裕旗下主營業務公司領先環球，先在2017年6月9日至2018年11月底錄得213.3萬元除稅後虧損，其後再更新2017年6月9日起至2018年12月底止，除稅後虧損突然擴大至1424萬元，而時間僅相差一個月。
至於集團收購2009年創辦的本港育兒網上平台「MyBB.com」51%股權，相當於平台估值高達2.3億元，同樣價值不菲。而連番的收購過後，年報顯示中國兒童護理手頭現金逐年激減，由易手前的2016年中期現金及現金等價物8.4億元，逐漸降至年底6.145億元、2017財年的2.227億元及2018財年的2.189億元，兩年半內銳減超過6億元。
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