20.5.19

中國兒童護理(1259)

民企炒歷史建築地皮 估值差百倍
7900萬購牛潭尾漢廬 業界:發展阻力大

方楚茵(明報記者)   20/05/2019


    主要從事銷售兒童護理產品、前稱青蛙王子的民企中國兒童護理(1259),近年有多宗奇怪交易,其中2017年以近1.6億元估值,收購包括漢廬等歷史建築的元朗牛潭尾地皮五成權益,本報翻查資料,發現相關地皮過去10年多次易手,估值更曾由逾10億元急跌至800萬元,價錢猶如「海鮮價」,相差近125倍。


中國兒童護理截稿前未覆

 中國兒童護理收購元朗地皮後,過去兩年一直在年報中稱,有意清拆地皮上建築物並向政府申請重新發展,聲言相信「取得政府有關批准並無法律障礙」。不過,牛潭尾地皮上建有包括漢廬等分屬二級及三級的歷史建築,至今一直未見公布新進展。

 民企買歷史建築地估值離奇。翻查資料,該批地皮過去10年多次易手,最早在公開資料出現是2009年由新煮意(8179)控股股東黃泰昌,以1.2億元將多幅元朗牛潭尾地皮售予股壇活躍人士江龍章旗下赤兔資本;同年11月,赤兔資本以10.85億元轉售給當時仍稱為香港生命的GEM上市公司譽滿國際(8212),估值急升9倍。

 譽滿收購地皮後發展成私營骨灰龕「明月山」,惟遭城規反對及勒令停止經營,最終譽滿在2013年再將整個項目,以僅800萬元售予商人陳啟閣。其後地皮歷經5年後「拆骨」,當中10幅涉及漢廬、庭園等歷史建築的新圍村地皮,在2017年獲中國兒童護理以7900萬元收購五成權益,相當於整個項目估值約1.58億元。

 值得留意的是,中國兒童護理收購地皮權益交易前後,出現多名關鍵人物。譽滿在2013年2月宣布出售牛潭尾地皮後,原來為地皮提供按揭、由黃泰昌創辦的匯豪按揭(Royal Mortgage Limited)入稟向譽滿追討欠款,直至2014年匯豪成功取得譽滿當時抵押的牛潭尾地皮擁有權,將包括漢廬部分地皮轉讓予商人林志文。

 作為匯豪按揭創辦人的黃泰昌在2014年8月辭任董事後,由商人馬志明接手,馬在2017年1月獲中國兒童護理委任為執董,似乎是交易契機。不足兩個月後,中國兒童護理收購牛潭尾地皮50%權益。馬志明、黃泰昌及匯豪都有不少聯繫(見圖)。

 普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典回應查詢時表示,目前資料難直接估算地皮價值,但按公開資料,地皮在《牛潭尾分區計劃大綱圖》被劃作「鄉村式發展(V Zone)」地帶,只可用作丁屋、村屋發展,發展上或涉及丁權的複雜操作。

    張聖典指若要改劃作住宅用途或增加發展密度,涉及多重挑戰,包括農地改劃需通過城規會、古蹟辦、區議會等20個部門,亦涉及補地價,而且地皮涉及歷史建築,任何改建都需向古蹟辦申請,阻力不少。

參考鄰近農地或只值670萬

 此外,參閱市場資料,目前鄰近農地每平方呎售價約500元,折算地皮價值約670萬元,即使未來獲批較高容積率,發展難度與獲利空間之間或存在巨大差距。


近年收購多無關本業 公司手頭現金銳減

 中國兒童護理(1259)以往在內地經營自有品牌設計及提供兒童個人護理產品,近年卻收購不少與本業無關的項目,包括以1.04億元收購本港育兒網上平台「MyBB.com」51%權益,平台僅於本港紅磡經營一間零售店,以及斥資合共5000萬元收購經營凍肉業務的力裕國際全數股權。

 近年中國兒童護理發展相當多元化,除了收購地皮欲進軍香港地產,亦有投資金融放貸業務、天然資源貿易等。其中集團先後在去年11月以800萬元及在今年3月再以4200萬元收購凍肉公司力裕,以去年11月首次投資時的估值計算,集團在其後增購力裕八成股權,估值在不足半年內已升值逾三成。


斥資5000萬購凍肉公司

 然而按中國兒童護理兩份交易公告中,力裕旗下主營業務公司領先環球,先在2017年6月9日至2018年11月底錄得213.3萬元除稅後虧損,其後再更新2017年6月9日起至2018年12月底止,除稅後虧損突然擴大至1424萬元,而時間僅相差一個月。

 至於集團收購2009年創辦的本港育兒網上平台「MyBB.com」51%股權,相當於平台估值高達2.3億元,同樣價值不菲。而連番的收購過後,年報顯示中國兒童護理手頭現金逐年激減,由易手前的2016年中期現金及現金等價物8.4億元,逐漸降至年底6.145億元、2017財年的2.227億元及2018財年的2.189億元,兩年半內銳減超過6億元。

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