買家財技購啟德地 呎價低至9000元 高銀套25億元 分析：潘蘇通博一年後可回購 方楚茵

買家財技購啟德地 呎價低至9000元 

高銀套25億元 分析：潘蘇通博一年後可回購

方楚茵 (明報記者)   25/07/2020

    屢傳財困的高銀金融（0530）昨日宣布，取消5月以70億元出售啟德地皮交易，改向另一名買家、離岸公司Agile World訂立一份條款更複雜的「先押後賣」協議，變相押地借款約25億元。根據條款，高銀有權於一年內以至少25億元回購地皮，反映高銀主席兼大股東潘蘇通或擬「博一鋪」，一年後贖回地皮；一旦未能贖回，連同向高銀收取約8.5億元期權金，Agile World變相以52.2億元取得地皮，折算呎價約9000元，將平絕整個啟德跑道區，亦較高銀年半前以每呎逾1.5萬元投得該地皮的作價低四成。

    高銀昨受成功套現消息刺激，復牌後曾一度升近五成，高見1.48元，其後升幅收窄，收市報1.2元，仍升21.21%，全日成交3346萬元。

倘逾期未還款即時罰息 年息達30厘

    根據公告，Agile World將向高銀支付25億元現金，並為啟德地皮項目公司提供11.4億元貸款，確保其餘24.3億元銀行貸款獲重新續期，總代價約60.7億元。今次交易暫非「賣斷」，高銀有權一年內回購地皮，代價為25億元加上Agile World提供的貸款，相當於約36.4億元。項目暫繼續由高銀負責開發，按條款而言，潘蘇通及高銀似乎押注一年內能扭轉財困，贖回啟德地。

    不過，分析買賣條款，Agile World仍是較有利一方，除交易作價低廉外，亦會向高銀分兩期收取期權成本，每半年支付一次約4.3億元，兩期合共約8.5億元；倘高銀要求延遲交款30天需額外支付7011.3萬元，一旦逾期即時開始罰息，年息率高達30厘。若一年到期後高銀無提出回購，Agile World亦擁有認沽期權，可以強制要求高銀接貨，或直接取消期權合約淨袋8.5億元期權金，意味一旦高銀未能回購地皮，Agile World變相僅以52.2億元取得地皮，折實呎價約9065元。

買方一年收兩期共8.5億期權金

    有外資分折員認為，今次高銀押地前，特意「將Gerald Ma（長實高層馬勵志）擺入去（董事會），等大家知背後有李嘉誠喺度，趁呢段窗口睇下有無機會借個平啲嘅開發貸（款）」，他指雖然協議條款非常辛辣，折算貸款成本超過10厘，惟「全世界都知佢（高銀）財政有問題，現在有人肯借錢都要偷笑啦」 。

    至於銀河聯昌證券中港房地產研究主管鄭懷武認為，由於香港樓市受疫情及社會運動影響逆轉，但幸而住宅市場不如其他領域大跌一成至兩成，否則地價回調得更嚴重。高銀以往進取押注香港地產，今次亦只能以高成本借錢，相信對公司「好傷」。

買家神秘 高銀：與長和系無關

    高銀金融（0530）再度向離岸註冊的神秘買家出售啟德地皮，加上近日高銀突然宣布，委任長實（1113）執行委員會委員兼企業業務發展部總經理馬勵志出任副主席及非執董，協助高銀重組財務，令市場揣測買家身分。不過，高銀昨回應本報查詢時表示，買方為Agile World Limited，與長和系沒有關係。

    高銀兩度放售啟德地皮，買家似乎刻意隱身離岸註冊公司之後，5月首度提出收購的離岸公司Top Family Group，到今次Agile World均未披露實際身分。高銀財困多時，不時傳出負面新聞，早前市場消息指出，不排除有人覬覦高銀及潘蘇通旗下啟德及何文田地皮，趁負面消息令潘及公司融資受阻，進而壓價求購該地皮。

潘蘇通旗下高銀證券昨自願停業

    觀乎潘蘇通近期兩次押股，甚至押上大宅，又先向離岸公司Top Family Group出售啟德地，最終寧願接受「辛辣」條款變相抵押啟德地換取貸款。潘是相信自己1年後能從財困難關中浴火重生，可以贖回資產。

    此外，潘蘇通旗下高銀證券昨日公布，種種原因影響面臨經營困難，董事局一致同意下，決定暫時自願停業，昨日開始所有客戶無法進行交易。至於高銀持有的高銀金融國際中心早前被申請接管，公司回覆指已入稟高等法院申請有關接管無效，目前已進入司法程序。